一、夫妻双方的离婚协议中对不动产归属的约定不会直接产生物权变动的效果
裁判规则：根据我国《物权法》规定,不动产物权变动原则上以登记完成为生效要件。夫妻双方签订的离婚协议中对不动产归属的约定并不直接发生物权变动的效果,一方仅可基于债权请求权向对方主张履行房屋产权变更登记的契约义务。在不动产产权人未依法变更的情况下,离婚协议中关于不动产归属的约定不具有对抗外部第三人债权的法律效力。
最高人民法院公报 2017年第3期(总第245期)
二、夫妻双方的离婚调解书（通过法院调解离婚）中对不动产归属的约定亦不会产生物权变动的效果，不能对抗第三人的申请执行。
（一）民事调解书不能直接引起物权变动 人民司法 案例 2015.4
裁判规则：物权公示原则是物权变动的常态规则，这与物权的绝对权权利属性不无关联。物权的绝对对世效力不仅要求对物权种类进行界定，同时也要求物权的具体种类具有可识别性，还要求物权的设立、变更、转让和消灭除法律另有规定的以外均需通过法定的形式予以公开，并赋予公信力。因为只有这样，才能定分止争、维护交易安全。从本质上而言，物权公示原则是物权绝对对世效力的应有含义和必然要求。而民事调解书系由特定当事人参与并达成调解协议，人民法院予以确认而形成的法律文书，其参与主体的有限性和形成效力的相对性致使其无法替代物权公示原则发挥上述功能；加之最高人民法院在《关于人民法院在互联网公布裁判文书的规定》中将民事调解书排除在应当公开的裁判文书类型以外，这就更加削弱了民事调解书作为法律文书的对世效力，强调了民事调解书的私权处分特质。由此可见，民事调解书虽然由人民法院出具，但其私权色彩浓厚，形成效力层次较弱，以其实现物权变动更类似与基于法律行为引起的物权变动，仍须遵循法定的公示要件。
（二）离婚调解书不属于物权法第二十八条规定的导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院法律文书。《侯某某、岳某2等申请执行人执行异议之诉民事二审民事案》
《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第七条规定:人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书,以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书,应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。根据该规定,可导致物权变动的调解书是指人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出的改变原有物权关系的调解书,系对共有人之间分割不动产或者动产的确认。能够导致物权变动的法律文书应为形成性法律文书,涉案调解书中虽有涉案房产归岳某2所有的内容,但性质上是对岳某1、姜某某处置共有房产的意思表示的确认,而意思表示仅系物权变动的原因,并不能产生物权变动的效果,因此该确认性调解书并非对物权权属变更进行确认,不能产生物权变动的效果,涉案房产办理所有权变更登记前仍归原所有权人所有。
（三）目前，离婚协议书、离婚调解书不能对抗法院执行为主流观点，而离婚调解书关于房产分割（包括赠与小孩）的约定可以对抗执行，为少数派，在零星判决中可见该观点.
三、离婚中财产分割的风险启示：夫妻双方离婚中涉及对房产分割，包括夫妻双方一致同意将房产赠与给子女，应尽快办理房产变更过户手续，未过户前夫妻任何一方因涉及诉讼导致房产被司法查封，则无法凭借离婚协议书或离婚调解书排除执行。
