从一起群体性商品房买卖合同纠纷案件析分户办证中出卖人的责任

一、据以研究的案例

原告（二审原告）：林**等6户**广场业主

被告（二审被告）：**房地产开发有限公司

（一）基本案件事实

2001年12月10日原告与被告签订了编号为NO0202201的《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买**广场C幢10层F房等商品房，被告应当在2003年8月30日前交付商品房、被告应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的2%向原告支付违约金。后原被告发生纠纷，被告直至2005年7月21日才在法院强制执行下交付讼争房产。被告于2004年12月2日被告向厦门市土房局递交了“**广场”的项目登记的相关资料，2004年12月4日取得主件登记。2004年12月24日被告在《厦门日报》上刊登《通知》，注明：“尊敬的业主：我司开发的“**广场”已于2004年12月2日受理证件（主件号为440833）并开始办理房屋产权等事宜，未交办理产权并缴交契税等相关资料的业主，望见报后速到“**广场”管理处办理，否则一切后果自负。”原告多次电话甚至到被告办公场所要求被告为其办理权属证书，但因之前逾期交房纠纷，被告拒绝为其办理。2008年2月18日原告起诉至厦门市思明区人民法院，要求被告协助办证，并支付逾期办证违约金。

（二）案件审理情况

一审法院认为，原被告所签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，属合法有效的合同，双方均应严格履行。据合同约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；故被告负有协助办理讼争房产权属证书的义务。而该项义务的完成是以权属登记部门出具的收件收据为标志。现被告已于2004年12月2日向厦门市土房局递交合同约定了“**广场”的项目登记的相关资料，并取得了相应的《收件收据》，且于2004年12月24日登报通知各买受人办证，故被告据合同约定的协助办证义务已履行完毕。因此，原告以被告尚未履行完毕协助办证义务，要求被告协助办证并承担相应违约责任，无事实和法律依据，本院不予支持。原告诉称被告负有协助向贷款银行调取购房合同及发票原件及提供分户测绘资料等义务，但未提供相应证据佐证，本院不予采信。据此驳回原告诉讼请求。原告不服一审判决并提起上诉。二审法院经审理认为：开发商的办证义务为协助购房人办证并依法提供必要文件的义务，包括依法提供办理主件登记和分户登记须由开发商提供给权属登记机关的必要文件的义务。被上诉人（开发商）已完成项目主件登记，所有分户均已具备办理产权证的条件，被上诉人还在《厦门日报》刊登通知，要求买受人及时办理产权证并缴交契税等，诚信地履行协助办证义务。关于分户测绘资料，被上诉人已依法委托有关部门完成了分户测绘资料并已将包括分户测绘成果在内的测绘资料报产权登记机关审核确认，而上诉人（原告）作为办证义务主体至今未缴纳契税，因此上诉人至今未办理处产权证并不能归责于被上诉人。并据此驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

二审判决后，原告向厦门市检察院申请抗诉，厦门市检察院审查后报请福建省检察院向福建省高级人民法院提起抗诉，福建省高级人民法院将本案发回重审，发回重审后一审法院阻止调解，开发商同意协助办理产权证。

二、相关法律问题研究

（一）、开发商除负有办理主件登记义务外，尚负有其他协助义务。

办理商品房分户登记过程中负有哪些义务，应以相关法律规定和买卖双方签订的《商品房买卖合同》为依据。

1、合同法第135条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务；房地产开发经营管理条例33条也规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。从上述规定看，开发商的义务应至买受人取得产权证、商品房所有权转移至买受人名下为止，“被告负有协助办理讼争房产权属证书的义务。而该项义务的完成是以权属登记部门出具的收件收据为标志。”的观点没有法律依据。

2、《商品房买卖合同》关于办证的约定在第十五条，该条约定：被告应当在2003年8月30日前交付商品房、被告应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的2%向原告支付违约金。依据该条后半段约定，如因被告原因，原告不能在规定的期限内取得房产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的2%向原告支付违约金。从上述约定可以看出，即便被告完成了主件登记，但若因被告其他责任造成原告未能如期取得权属证书的，被告也应承担违约责任。一审法院片面解读《商品房买卖合同》第十五条约定，无视该条后半段规定，将取得项目主件登记作为被告协助办证的唯一义务，是完全错误的。

3、“开发商在分户登记中的义务完成是以权属登记部门出具的收件收据为标志。”的观点违反了相关规定和合同约定，更严重的是在实践中行不通，将导致购房人无法取得产权证书。

被告取得项目主件登记后，根据厦门市土房局办证相关规定，原告仍需被告协助才能取得权属证书。厦门市土房局《申请办理商品房购房者分户转移登记指南》明确要求办理分户需提供如下资料：厦门市土地房屋权属登记表（原件）、购房者身份证明（原件）、购房合同和购房发票（原件）、契税完税凭证（原件）、登记机构认可的调查测绘资料（原件）。其中：

（1）、购房合同和购房发票原件抵押在银行，没有作为开发商的被告同意银行不同意出借。因为在办理住房贷款时，被告、原告与贷款银行三方签订个人住房按揭借款合同，同意在办理抵押登记前，购房合同及发票原件押在贷款银行，现原告要向贷款银行借出购房合同及发票原件办理产权证，实际上是改变合同权利义务，当然需合同三方同意，没有被告同意，贷款银行是不可能出借购房合同及发票原件的，购房人当然也无法办理产权证书。

（2）、房屋调查测绘资料（原件）在开发商手上，只要开发商拒绝提供，购房人就无法办理产权证。

（3） 、契税完税凭证（原件）。交纳契税需提供购房发票原件，若调查测绘实际面积与购房合同约定面积有差异，还需补足差额后由开发商重新开具发票才能交纳契税取得完税凭证。若开发商拒绝配合，依据调查测绘实际面积换开发票，购房人也就无法交纳契税取得完税凭证，更遑论取得产权证。

可见，尽管开发商完成了主件登记，只要对上述任一内容不予配合，购房人仍办理不了产权证。

4、《厦门市中级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证若干问题的指导意见 》关于开发商办证义务的规定违反了相关上位法的规定，不能作为判案依据。

《厦门市中级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证若干问题的指导意见 》第六条规定：“因出卖人原因致使买受人未能在合同约定期限或《商品房买卖解释》确定期限内办理商品房的权属登记手续，买受人请求出卖人承担违约责任的，予以支持。出卖人已向权属登记机关办理商品房产权初始登记的，视为已完成了办理权属登记相关义务。” 该条规定将开发商负有的协助办证义务仅仅限定为“向权属登记机关办理商品房产权初始登记”，违反了合同法第135条规定、房地产开发经营管理条例33条等上位法规定，也与《商品房买卖合同》第十五条关于办证约定相矛盾，违背了当事人意思自治原则，而且与实际情况不符合，因此不能作为判决依据。

5、开发商负有代办房屋权属证书义务，在开发商拒不代办的情况下，购房人亦有权选择要求自行办理，开发商有义务提供相应资料。

办理商品房分户登记有两种方式：一是购房人在接到开发商办证通知后，向开发商交付授权书，登记申请表及代缴契税款等，由开发商统一代为申请办理房屋权属证书；二是开发商将办证所需的测绘资料等提供给购房人，由购房人自行申请。实践中大都采用第一种方式即由开发商代办的方式，并已成为一种交易习惯。但由于相关法律规定及《商品房买卖合同》只是规定开发商负有协助义务，没有规定或约定开发商必须代办房屋权属证书，以致在发生纠纷时开发商总是推卸其并不负有代办房屋权属证书的义务，本案被告就在一、二审庭审时一再辨称不负有代办义务。笔者以为，尽管法律及《商品房买卖合同》没有明确规定或约定开发商负有代办房屋权属证书义务，但《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。而由开发商代办房屋权属证书已成为商品房买卖中的一种交易习惯，开方商应加以遵守。在开发商拒绝代办情况下，购买房有权依据合同法第六十条规定要求开发商代办，也有权依据相关规定及合同约定要求开发商履行协助义务，提供办证所需资料，自行申请办理房屋权属证书。

综上，开发商负有代办房屋权属证书义务，在开发商拒绝代办情况下，购房人有权依据相关规定及合同约定要求开发商履行协助义务。开方商负有的协助办证义务，即包括向权属登记机关办理商品房产权初始登记，还包括协助购房人取得购房合同与发票原件、房产分户测绘资料原件、契税完税凭证等义务，不能将完成商品房产权初始登记视为开发商已完成协助办证义务。